Immobilienvermittlung

Das Leistungsprofil eines Immobilienmaklers

Mieten - Kaufen - Wohnen...: Wer sich in diesen Fernsehformaten seine Meinung über die Arbeit und Qualifikation eines Immobilienmaklers bildet, findet sich schnell in einer vorgefertigten  Meinung über das Berufswesen in der Immobilienbranche wieder:  Inserieren - Aufschließen - Abkassieren. Wir zeigen Ihnen an dieser Stelle, welche vielfältigen und anspruchsvollen Aufgaben ein qualifizierter Immobilienmakler erfüllt, bevor Sie als Kunde die möglicherweise größte Investition Ihres Lebens tätigen. Es geht dabei hier nur um den Kauf von selbstgenutzten Wohnimmobilien. Für die Vermittlung von Gewerbeobjekten, Mietshäusern oder auch Mietwohnungen ergeben sich noch weitere Anforderungen an den Makler. 

Grundvoraussetzung für die Berufsausübung 

- Erfüllung der Zulassungsvoraussetzung für die Berufsausübung als Immobilienmakler nach § 34c Gewerbeordnung

- Bei Neugründung: Businessplan, Zusammenarbeit mit Unternehmensberater, IHK, Rechtsanwalt, Steuerberater

- Erstellen eines rechtssicheren Impressums und der Datenschutzerklärung

- juristische Ausarbeitung von Verträgen und AGB´s

- Anschaffung von Büroausstattung inclusive. der erforderlichen Hard- und Software, Unternehmensbroschüren, Internetpräsentation, Social-Media etc. 

- Erwerb einer modernen Maklersoftware (bei uns OnOffice) 

- Abschluss und Unterhaltung einer Betriebs- und Haftpflichtversicherung (auch wenn diese nicht gesetzlich vorgeschrieben sind). 

- Fortlaufende Qualifizierung und Weiterbildung (gesetzlich gefordert sind 20 Stunden in 3 Jahren, was bei Weitem nicht ausreicht) 

- Ausbildung der eigenen Mitarbeiter

- Kenntnis (zumindest auszugsweise) über folgende Gesetze: Schuldrecht, Mietrecht, Maklerrecht, Fernabsatzgesetz (Widerrufsrecht), AGB-Gesetz, Geldwäschegesetz (GwG), Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), Handelsgesetzbuch (HGB), Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV), Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), Wirtschaftsgesetz (WiStG), allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), Betriebskostenverordnung (BetrKV), Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG), Heizkostenverordnung (HeizkostenV), Preisangabenverordnung (PAngV), Zivilprozessordnung (ZPO), Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG)

Erstgespräch mit dem Verkäufer 

- Vorbereitung: Aufnehme und Vertragsunterlagen vorbereiten, eventuell vergleichbare Objekte selektieren, ggf. Marktrecherche

- Schriftl. Terminbestätigung per Mail, vor dem Termin noch einmal bestätigen lassen

- Objektbesichtigung, erste Fotos, Einschätzung der Lage

- Preis- und Zeitvorstellungen, personelle oder objektbezogene Besonderheiten ermitteln. 

- Wirtschaftliche und technische Begehung, ggf. Bewertung der anstehenden Renovierung- bzw. Instandsetzungsarbeiten und deren Kosten

- Analyse der Mikro-/Makrolage und der vorhandnen Infrastruktur

Nacharbeit im Büro 

- Eigentumsverhältnisse klären

- Unterlagen sichten und ggf. anfordern/beim Bauamt einsehen (Grundrisse, Flächenaufstellungen, Kubatur, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl (BMZ)

- Vorbereitung des Maklerauftrags

- Vereinbarung eines Präsentationstermins mit Erläuterung der Marktwertanalyse

Die Marktwertanalyse 

- Ermittlung der objektspezifischen Grundstücks- und Gebäudemerkmale

- Prüfung der vorhandenen Unterlagen, z.B. Grundbuchauszug, vereinbarte Belastungen, Vorkaufsrechte, Nutzungsrechte, Auszug Katasteramt, Flurkarte, Bebauungsplan, Altlastnverzeichnis, Baulastenverzeichnis, Bodengutachten, ggf. Denkmalschutzauflagen, Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Gebäudeversicherung, Daten vergleichbarer Verkäufe

- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Beschlussprotokolle der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung, Hausgeldabrechnung der letzten drei Jahre, Beurteilung der Höhe der Instandhaltungsrücklage, anstehende Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen, anstehende Sonderumlagen

Zweitgespräch mit dem Verkäufer - Abschluss des Maklervertrages 

- detaillierte Erklärung der Objektwertanalyse

- Besprechung der möglichen Preis- und Vertriebsstrategie, Bestimmung des optimalen Markteintrittspreises und der Vermarktungsdauer

- Unternehmenspräsentation, Musterexposé

- Maklervertrag mit dem Verkäufer besprechen

- Abschluss des Maklervertrages

- Erteilung von Vollmachten an den Makler gegenüber Behörden, Verwalter etc.

- Erläuterung des ges. Widerrufsrechts

- Information über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes und es DSGVO

Beginn der eigentlichen Maklertätigkeit

- Erfassung der Daten in der Datenbank

- Fotos vom Objekt erstellen (ggf. vom Fotografen erstellen lassen) und bearbeiten

- Erstellung von professionellen Grundrisszeichnungen

- Erstellung eines informativen, mehrseitigen Exposés 

- 360°-Rundgang erstellen

- Vor Veröffentlichung das Exposé mit dem Verkäufer durchsprechen und dessen Zustimmung einholen

- ggf. Anbindung eines Verkaufsschildes 

- Einstellung des Objektes in die gängigen Internetportale und auf die eigene Webseite

- Den MitarbeiterInnen das Objekt vorstellen

- vorgemerkte Suchkunden informieren

- Ablösevoraussetzungen bestehender Darlehen klären (Vorfälligkeitsentschädigung?) 

- Verbrauchsdaten für Öl, Gas, Strom und Wasser ermitteln

- Organisation der Erstellung eines Energieausweises

- Liste des ggf. zum Verkauf stehenden Inventars erstellen und Wert ermitteln

- Verkauf des Inventars im Kaufvertrag regeln und den Käufer über die Vorteile bei der Grunderwerbssteuer informieren

- Liste mit evtl. noch zu erstellenden Reparaturen und Wartungsarbeiten erstellen und Angebote einholen

- Mietverträge besorgen, Kautionen prüfen

- Mieter über den beabsichtigen Verkauf informieren und vereinbaren, wie die Besichtigungstermine durchgeführt werden

Tätigkeiten, wenn sich Interessenten melden 

- Entgegennahme der Anfragen (können je nach Objekt hundert oder mehr sein) 

- Gezielte Fragestellung zur Vermeidung von Besichtigungstourismus

- Datenblatt erstellen

- Von den Interessenten noch gewünschte Auskünfte mit dem Verkäufer besprechen

- Den Verkäufer regelmäßig informieren

- Die Ergebnisse von den Besichtigungen und Gesprächen auswerten und ggf. die Vertriebsstrategie darauf anpassen

- Besichtigungstermine mit infrage kommenden Interessenten organisieren

- Finanzierungsbestätigung des Interessenten einholen

- Gespräche zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten unter Beteiligung des Maklers führen

- Vorgesehene Vereinbarung und erforderliche Daten zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages protokollieren

- Übermittlung der Daten an den Notar

- Entwurf des Notarvertrages mit den Beteiligten besprechen

- Unterlagen zur Erfüllung des Geldwäschegesetzes erstellen

- falls erforderlich, den Interessenten bei der Finanzierung unterstützen

- Aufklärung des Interessenten über sein gesetzliches Widerrufsrecht

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

- Inhalte der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Betriebskostenabrechnungen, Versammlungbeschlüsse mit dem Kaufinteressenten besprechen

- Überprüfen, ob es uneinbringbare Forderungen gegen andere Eigentümer gibt, für die der neue Eigentümer anteilig mit einstehen müsste

- Auf einen evtl. Instandhaltungsstau hinweisen mit der Folge einer mögliche Sonderumlage

- Erläuterung der Vorgehensweise bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel, insbes. bei vermietetem Eigentum

- Hinweis auf Grundsteuerzahlungen (ist eine Jahressteuer, wird immer bei dem zum Jahresbeginn im Grundbuch eingetragenen Eigentümer veranlagt)

- Besprechung der Jahresabrechnung des Verwalters mit dem Verkäufer/Käufer und dem Mieter

- Übergang Kaution

- Zählerstände ermitteln etc.

Abschuss des notariellen Kaufvertrages

- den Notar über die noch gewünschten Änderungen informieren 

- dem Notar für Rückfragen zur Verfügung stehen

- Begleitung der beiden Vertragsparteien zum Notar

Nach Abschluss des Kaufvertrages

- die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen bis zu ihrer Erledigung begleiten

- eventuelle Konflikte lösen

- die Übergabe des Objektes organisieren und protokollieren

Hinweis: Nicht bei jedem Verkaufsfall sind die o.a. Leistungen des Maklers in vollem Umfang nötig oder möglich. Jedoch wird mit dieser Aufstellung klar, dass sich die Immobilienvermittlung nicht nur auf die für den Interessenten zuerst sichtbare Leistung, die Wohnungs- oder Hausbesichtigung, beschränkt.  Die Immobilienmakler geht mit allen Leistungen in Vorlage. Erst nach dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages wird eine Provision zur Zahlung fällig - sonst nicht. 

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